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首席律师

杨斌律师

     杨斌律师,重庆远沐律师事务所高级合伙人,中国政法大学法学硕士.. [详情]

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办案心得

夫妻一方擅自处分夫妻共有房产,该行为如何认定?

作者:杨斌  来源:找法网  日期:2018年09月20日


当事人与妻子分居期间,其妻子将夫妻共有的房产以我当事人的名义擅自卖给原告,后因我当事人拒绝追认,导致房屋买卖合同无法继续履行。后原告向法院起诉,要求我当事人与其妻子共同承担违约责任,本律师经过调查取证,举示了其妻子无代理权的证据,并从法律方面以无权处分和无权代理为突破口进行辩论,终使当事人对本次纠纷不承担责任。


重庆市江北区人民法院

民事判决书

(2017)渝0105民初XXXX

原告:郑XX,女,1979年6月1日出生,汉族,住重庆市渝中区。

委托诉讼代理人:吴X,重庆XX律师事务所律师。

委托诉讼代理人:王XX,重庆XX律师事务所律师。

被告:万XX,男,1981年2月12日出生,汉族,住重庆市九龙坡区。

委托诉讼代理人:杨斌,重庆远沐律师事务所律师。

被告:程XX,女,1979年10月4日出生,汉族,住重庆市九龙坡区。

第三人:重庆XX房地产经纪有限公司,住所地重庆市北部新区栖霞路18号3幢1-22-2,统一社会信用代码91500000577987559W。

法定代表人:徐XX,董事长。

原告郑XX与被告万XX程XX、第三人重庆XX房地产经纪有限公司(下称XX公司)房屋买卖合同纠纷一案,本院立案受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告郑XX及其委托诉讼代理人吴X、被告程XX、被告万XX的委托代理人杨斌到庭参加诉讼。第三人XX公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告郑XX向本院提出诉讼请求,要求判令:1.解除原告与被告于2017年3月1日签订的《重庆市存量房屋买卖合同》及补充协议;2.被告向原告支付违约金14.5万元;3.被告向原告双倍返还定金8万元;4.被告向原告支付第三人已收取原告的费用1.5万元(包括居间服务费1.45万元、过户代理费500元)。审理中,原告变更其第3项诉讼请求为要求被告返还定金4万元,并申请撤回第4项诉讼请求中要求被告支付500元过户代理费的请求。事实和理由:2017年3月1日,原告与被告以及第三人签订《居间服务合同》,被告万XX程XX是夫妻关系。同日,原告与程XX签订《重庆市存量房屋买卖合同》,后双方又与第三人签订《补充协议》。上述合同约定,原告购买被告位于重庆市江北区大石坝一村X号X幢X-X号房屋,登记产权人为万XX,建筑面积135.57元,交易总价为145万元。该房屋为按揭状态,被告应在2017年4月30日前到贷款银行办理结按(即提前还贷)手续,承担相关费用并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证。双方同意,贷款申请经贷款机构批准通过且符合过户条件后,双方必须在中介方通知后3个工作日内亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续,过户递件完成后7个工作日内办理取件手续。2017年3月1日,原告按约支付购房定金4万元,被告出具定金收款收据。但是,被告不仅未按合同约定办理结按手续,且明确表示不同意卖房,其行为已构成根本违约,应按约承担房屋交易成交价10%的违约金,并赔付第三人向守约方收取的所有费用。另外,原告及第三人在签订合同前向万XX询证过售房事宜,万XX表示由程XX代为处理;故程XX的代理行为构成表见代理,原告与万XX之间的《重庆市存量房屋买卖合同》及补充协议属于有效合同。

被告万XX辩称,1.原告与程XX于2017年3月1日签订的《房屋买卖合同》无效。涉讼房屋属于万XX程XX的夫妻共同财产,万XX程XX的售房行为并不知情,事后也未追认;原告及第三人明知程XX无权处分仍恶意签订合同,该合同因无权处分而无效。2.本案中程XX的行为不成立表见代理。程XX只是在第三人处登记房产出售信息,未提交任何证明文件,且原告是在签订合同后才查询二被告间的婚姻状况信息,故不具备表见代理的构成条件。3.原告和第三人在本案中存在过错,在明知程XX非产权人的情况下签订合同。4.万XX程XX未收取原告4万元定金,而是仅收到3万元并同意退还。此外因合同无效,原告只能向第三人主张权利。5.如果合同有效,所约定的违约金过高,要求法院调整。

被告程XX辩称,答辩意见与万XX一致。另外,当时只是签订了意向性的文件,万XX并未给我出具委托书,也不知道签订卖房合同的事实;后因万XX不同意卖房,合同无法继续履行。

第三人XX公司未陈述意见。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的交易方留存信息表、重庆市存量房屋买卖合同及补充协议、登记信息查询结果、婚姻关系档案资料、收款收据、居间服务合同、过户代理合同等证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下:1.谈话录音材料,从录音内容、参与人员以及时间地点等因素判断,即使录音过程未经被告同意,但其取证方式并未侵犯谈话人基本权利,应予采信;2.房地产价值初步咨询意见表,因其并非经法定程序确定的评估机构出具的鉴定结论,其程序的公正性、合法性以及内容的真实性、准确性均无法确定,且评估单位相关人员亦未出庭说明其鉴定资质及相关情况,故本院对该证据不予采信。

根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2009年12月21日万XX程XX登记结婚。2013年2月28日,位于重庆市江北区大石坝一村X号X幢X-X号房屋的所有权登记至万XX名下,但其产权属于万XX程XX夫妻共同财产;此房屋存在按揭抵押,抵押权人为招商银行股份有限公司重庆分行。

2017年3月1日,在XX公司居间下,程XX万XX代理人的身份与郑XX签订《重庆市存量房屋买卖合同》;同日,三方又共同签订《补充协议》、《居间服务合同》和《过户代理合同》。上述合同约定郑XX以成交总价145万元购买前述涉讼房屋,郑XX应在合同签订当日支付定金4万元,在过户递件完成当日内支付首付款38万元,过户取件完成后当日内支付尾款103万元;收齐全部房款三个工作日内,万XX将房屋交付给郑XX;因房屋为按揭状态,万XX应在2017年4月30日前完成提前还贷手续并承担相关费用,取回注销抵押登记后的房屋所有权证。另补充协议第四条关于违约责任约定,万XX拒绝将房屋出售给郑XX或擅自提高房屋交易价格等导致郑XX无法取得房屋所有权的,构成根本违约,守约方有权以书面通知方式解除房屋买卖合同;本合同解除的,违约方须向守约方支付该房屋成交价10%的违约金;买卖双方任何一方违约导致合同解除的,XX公司已收取守约方所有费用不予退还,由违约方直接赔付给守约方。补充协议第五条特别约定,万XX在签订本协议时若有以下情况,应将全部定金或其中一部分定金3万元交XX公司托管:万XX在签订本合同时若未将抵押合同原件交予XX公司托管,则应将定金交XX公司托管,XX公司在收到万XX该证件原件后3个工作日内将托管定金退还;《买卖合同》签署时,买卖双方及经纪方应前往该房屋所属房交所查询权属状况,在未确定房屋产权可正常交易前,万XX应将定金交XX公司托管,XX公司在与双方查档确认产权可正常交易后3个工作日内将托管定金退还给万XX。《居间服务合同》约定XX公司促成买卖双方签订合同,万XX应在签订本合同当日支付居间代理费1万元,郑XX应支付居间代理费1.45万元。

当日,程XX出具定金收款收据,认可收到郑XX定金4万元;该款由郑XX支付至XX公司账户,其后XX公司将其中3万元定金交付万XX。同日,XX公司出具收款收据,认可收到郑XX支付的佣金1.45万元和权证代办费500元。

合同签订后,因万XX否认授权程XX出售涉讼房屋,程XX万XX均未按合同约定履行相关义务。

本院认为,本案的争议焦点包括:1.合同效力及主体的认定;2.违约赔偿责任的确定。下文分别予以评述。

关于合同效力和主体问题。涉讼房屋在程XX万XX婚姻关系存续期间购买,应属于二人夫妻共同财产;程XX万XX名义处分该共有房屋,但本案并无证据证明万XX明确授权程XX郑XX签订房屋买卖合同,且郑XX在订立合同过程中也未尽到合理的谨慎注意义务,故本案并不符合表见代理之要件。因此,在万XX拒绝追认的情况下,涉讼房屋买卖合同对其不发生法律效力。本案中,程XX未经共有人万XX同意而以其代理人身份出售房屋,构成无权处分和无权代理之规范竞合,因合同无法履行的相关赔偿责任均应由行为人程XX承担。因此,不论无权代理还是无权处分,涉讼房屋买卖合同并不因程XX无代理权或处分权而无效,而是仅发生合同无法履行之违约责任由行为人程XX承担的法律效果。

关于违约责任的具体认定问题。涉讼合同因程XX根本违约而无法履行,故郑XX起诉主张解除2017年3月1日订立的房屋买卖合同的诉讼请求应予支持。合同解除后,程XX作为违约方应依法将其收取的定金返还郑XX程XX抗辩认为其并未收到定金4万元,而仅实际收到3万元,且郑XX应向第三人主张权利。对此本院认为,房屋买卖合同约定在出卖人提交抵押合同原件以及配合查询房屋权属档案前购房定金由第三人托管,且程XX亦出具收据认可郑XX支付定金的事实,故郑XX将购房定金交付第三人托管即应认定其履行了向合同相对方支付定金的义务。因此,程XX负有返还郑XX定金4万元的法律义务,其与第三人之间的纠纷可另诉解决。关于郑XX主张违约金的诉讼请求,依据合同约定,因出卖方根本违约导致合同解除的,违约方应按成交金额的10%支付违约金;程XX认为该违约金过高,请求调低。本院认为,因郑XX并未举示充分证据证明其因对方违约所造成的实际损失状况,故合同约定的违约金应认定过高,综合衡量合同解除原因、双方当事人在订立合同过程中的过错程度、郑XX已实际支付的定金及相关费用的数额、房屋市场价格波动等因素,现酌情主张违约金6万元,对郑XX诉讼请求中超出此金额的部分不予支持。关于郑XX主张居间服务费用损失的诉讼请求,因违约金具有填补实际损失的功能,在违约金请求得到部分支持的情况下,郑XX再行主张其他损失于法无据,本院不予支持。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定,判决如下:

一、解除原告郑XX与被告程XX于2017年3月1日订立的《重庆市存量房屋买卖合同》及补充协议;

二、被告程XX于本判决生效之日起五日内返还原告郑XX定金4万元;

三、被告程XX于本判决生效之日起五日内支付原告郑XX违约金6万元;

四、驳回原告郑XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费减半收取8925元,财产保全费1520元,合计10445元,由被告程XX负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于重庆市第一中级人民法院。

代理审判员  肖明明

二〇一七年十二月二十七日

书记员  罗静

 
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