重庆房屋疯涨、房主一房二卖、律师代理维权、获赔房屋涨价差额。

王XX与任XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

重庆市渝北区人民法院

民事判决书

（2017）渝0112民初15423号

原告：王XX，女，1992年10月21日出生，汉族，住重庆市大足区。

委托诉讼代理人：杨X，重庆XX律师事务所律师。

被告：任XX，男，1973年5月25日出生，汉族，住重庆市忠县。

委托诉讼代理人：张XX，重庆XXXX律师事务所律师。

委托诉讼代理人：肖X，重庆XXXX律师事务所实习律师。

第三人：重庆XXX地产经纪有限公司，住所地重庆市渝北区

法定代表人：张X，董事长。

委托诉讼代理人：周X，男，系该公司员工。

原告王XX与被告任XX，第三人重庆XXX地产经纪有限公司（以下简称XX经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王XX的委托诉讼代理人杨X、被告任XX的委托诉讼代理人张XX，第三人XX经纪公司的委托诉讼代理人周X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告王XX向本院提出诉讼请求：1．解除原告王XX与被告任XX、第三人XX经纪公司签订的《房屋买卖合同》中房屋买卖部分；2．被告任XX退还原告王XX支付的定金40000元；3．被告任XX赔偿原告王XX中介费损失6800元；4．被告任XX赔偿原告王XX误工费损失7058元；5．被告任XX赔偿原告王XX交通费损失900元；6．被告任XX赔偿原告王XX律师费损失18000元；7．被告任XX赔偿原告王XX房屋差价损失以鉴定结果为准；8．被告任XX赔偿原告王XX利息贷款损失71131.89元。案件受理费由被告任XX负担。事实和理由：2017年2月25日，原告王XX与被告任XX、第三人XX经纪公司签订了《房屋买卖合同》，约定原告王XX购买被告任XX位于重庆市渝北区XX街道X号XX小区X幢X号的房屋，合同总价款855000元。原告王XX于合同签订当日支付定金40000元。合同签订后，原告王XX一直积极履行合同义务，但在2017年5月26日，原告王XX得知被告任XX将案涉房屋出售给他人。被告任XX“一房二卖”的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任，并赔偿给原告王XX造成的损失。现为保护原告王XX的合法权益，故向法院提起诉讼。

被告任XX辩称，系原告王XX未按合同约定支付定金，逾期30天的，卖方有权解除合同，故被告任XX将房屋出售给了案外人，其不存在违约行为。即便存在违约行为，也系原告王XX违约在先，应各自承担相应的责任。即便被告任XX要承担其违约责任，原告王XX主张的交通费、律师费、误工费，没有事实和法律依据。原告王XX主张的房屋差价损失，被告任XX认为应以鉴定为准。原告王XX主张的按揭贷款利息差额损失与本案无关。原告王XX主张赔偿的所有费用，已经超过了原告王XX的实际损失，被告任XX不予认可。

第三人XX经纪公司述称，原告王XX支付的定金已在合同签订后第2天转账给被告任XX，对其他不发表意见。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本院依原告王XX申请对案涉房屋产生的差价损失进行鉴定形成的房地产估价报告，因当事人对该证据真实性无异议，故对该证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院评议如下：

1、对原告王XX举示的劳动合同、批评通报、加油票，因无法证实与本案有关联性，故对该证据本院不予采信；

2、对原告王XX举示的法律事务委托合同、法律服务费发票、邮政储蓄银行转账凭证，虽该证据系原件，但双方合同未对律师费的赔偿进行约定，故该证据与本案不具关联性，对上述证据，本院不予采信；

3、对原告王XX举示的微信聊天记录、浙商银行重庆分行贷款信息截图，因其真实性无法核实，故对该证据，本院不予支持。

本院根据采信的证据及庭审中当事人的陈述，确认如下案件事实：

2017年2月25日，以被告任XX为卖方，原告王XX为买方，第三人XX经纪公司为经纪方，三方签订了《房屋买卖合同》，约定原告王XX购买被告任XX位于重庆市渝北区XX街道X号XX小区X幢X号的房屋，建筑面积84.9平方米，房屋转让成交价855000元。合同第4条约定，在本合同签订当日，买方向卖方交付定金40000元。该定金40000元，在卖方签收后转交给经纪方托管，经纪方给卖方出具收据。定金托管按下列方式执定，定金可抵扣房款：买方同意卖方不托管物业交割之保证金于经纪方，且因此而产生的损失及风险责任由买方自行承担，与经纪方无关。托管定金于查档后3个工作日内经纪方转付给卖方。合同第15条约定，基于经纪方提供的居间服务，且经纪方已促成买卖双方签订本合同，买方（购买方）同意在本合同签订当日内向经纪方支付佣金6800元；卖方（出售方）同意在本合同签订当日内向经纪方支付佣金5000元。合同第17条约定，卖方擅自解除本合同或卖方单方面违约致使本合同被解除的，须向买方支付该房屋成交价10%的违约金。卖方逾期办理房屋过户递件或取件的或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期1天，按该房屋成交价的5‰向买方支付违约金。逾期30天，买方有权解除本合同，本合同解除的，卖方须退还买方已付的所有款项，并向买方支付该房屋成交价10%的违约金，并承担买方支付的佣金损失。

同日，原告王XX向第三人XX经纪公司转账支付40000元定金，及6300元中介费。第三人XX经纪公司向原告王XX出具收据载明收到原告王XX按合同交来的定金40000元，及中介费6800元。原告王XX陈述，已付的中介费，除转账支付的部分外，其余500元系以现金方式支付。

2017年2月27日，第三人XX经纪公司向被告任XX转账35000元。

2017年4月11日，被告任XX，其配偶林XX共同出具公证委托书，委托文XX办理案涉房屋查询、预约还款解押、签订合同、领取房产证等相关手续。

2017年5月31日，被告任XX与案外人唐XX签订《重庆市房屋买卖合同》将案涉房屋出售给唐XX。

2017年8月3日，原告王XX向本院提出鉴定申请，因其于诉状中陈述于2017年5月26日知晓案涉房屋出售给案外人，故申请就该时间点案涉房屋市场价值进行鉴定。本院委托重庆华西资产评估房地产土地估价有限公司对案涉房屋在2017年5月26日的市场价值进行鉴定。2017年11月20日，重庆华西资产评估房地产土地估价有限公司出具房地产估价报告，载明该时间段案涉房屋估价总额为107.39万元。该鉴定产生鉴定费用9400元。

本院认为，原告王XX与被告任XX于2017年2月25日签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖部分系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，故双方签订的合同中房屋买卖部分应属合法有效，其合同约定的权利义务关系应当得到法律的保护，双方均应依照合同全面履行各自义务。

对原告王XX要求解除双方签订的房屋买卖合同中的房屋买卖部分的诉讼请求，因案涉房屋实际已出售给案外人，原告王XX购买房屋的目的无法实现，故对原告王XX的该项诉讼请求，本院予以支持。

对原告王XX要求被告任XX退还定金40000元的诉讼请求，因双方合同解除，被告任XX应当退还原告王XX已支付的定金。就该定金的具体金额，虽被告任XX提出只收到35000元，故定金应为35000元的抗辩意见。因原告王XX确已向第三人XX经纪公司支付了定金40000元，且三方合同约定的被告任XX应当在签订合同当日向第三人XX经纪公司支付中介费5000元，故第三人XX经纪公司扣除该笔费用符合合同约定，故应当认定原告王XX支付的定金金额为40000元。对原告王XX的上述诉讼请求，本院予以支持。

对原告王XX要求被告任XX赔偿各项损失的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，被告任XX在未解除合同的情况下，将案涉房屋出售给案外人，其行为已构成根本违约，应赔偿给原告王XX造成的损失。经鉴定，房屋差价损失为21.89万元（107.39万元-85.5万元），本院予以支持。中介费6800元，为原告王XX实际产生的损失，本院予以支持。对原告王XX起诉要求被告任XX赔偿的交通费、误工费损失，因其无法证明与被告任XX违约具有关联性，故对该诉讼请求，本院不予支持。对原告王XX起诉要求被告任XX赔偿的律师费损失，由于合同未明确约定律师费由被告任XX承担，且该律师费并非必然产生的损失，故对该诉讼请求本院不予支持。对原告王XX起诉要求被告任XX赔偿的按揭利息贷款差额损失，因其未举示充分证据予以证明该损失，故对该诉讼请求，本院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：

一、解除原告王XX与被告任XX、第三人重庆XXX地产经纪有限公司于2017年12月25日签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖部分；

二、被告任XX于本判决生效后五日内退还原告王XX定金40000元；

三、被告任XX于本判决生效后五日内赔偿原告王XX房屋差价损失218900元；

四、被告任XX于本判决生效后五日内赔偿原告王XX中介费损失6800元；

五、驳回原告王XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费12350元，减半收取计6175元，保全费2520元，鉴定费9400元，由被告任XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。

代理审判员 粟果

二〇一七年十二月二十五日

书记员 汤智豪